Vente aux enchères d’un bien immobilier : conséquences du jugement d’adjudication sur les droits de l’adjudicataire !
Pourvoi n°23-22.842 | Cour de cassation
Dans un arrêt en date du 1er octobre 20262, n°24-10.958, la cour de cassation se prononce sur les conséquences du jugement d’adjudication sur les droits de l’adjudicataire.
Faits et procédure :
Sur des poursuites de saisie immobilière diligentées à l’encontre de M. [C] par la société BPE, aux droits de laquelle vient la société Louvre banque privée (la société), la vente forcée de biens immobiliers a été ordonnée par un jugement d’orientation du 24 mai 2018.
Par un jugement du 13 septembre 2018, il a été procédé à la vente par adjudication de ces biens au profit de la société Mouchof (la société adjudicataire).
Les 25 septembre et 15 octobre 2018, M. [C] a interjeté appel des deux jugements. La jonction de ces appels a été ordonnée par une ordonnance du 4 mars 2019.
Par un arrêt du 16 octobre 2019, une cour d’appel a notamment rejeté la demande tendant à l’annulation du jugement d’orientation du juge de l’exécution du 24 mai 2018, et, avant dire droit, ordonné la réouverture des débats.
Par un arrêt du 18 novembre 2020, la cour d’appel a notamment confirmé le jugement d’orientation du 24 mai 2018, rejeté les demandes d’annulation du jugement d’adjudication du 13 septembre 2018 et des actes accomplis pour son exécution, et confirmé le jugement d’adjudication.
Par un arrêt du 29 septembre 2022 (2e Civ., 29 septembre 2022, pourvoi n° 20-22.954), la Cour de cassation a constaté la déchéance du pourvoi formé contre l’arrêt du 16 octobre 2019 et cassé et annulé l’arrêt du 18 novembre 2020, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes tendant à l’annulation du jugement d’adjudication du 13 septembre 2018 ainsi qu’à l’annulation des actes accomplis pour l’exécution des jugements attaqués et en ce qu’il statue sur les dépens et les frais irrépétibles.
Par déclaration de saisine du 17 novembre 2022, M. [C] a saisi la cour d’appel de renvoi.
Solution de la Cour de cassation
La question de droit qui se posait à la cour de cassation était de savoir : si après le jugement d’adjudication, l’adjudicataire d’un bien immobilier était en droit de demander les loyers perçus par le débiteur saisi ?
A cette question, la cour de cassation répond :
- Tout d’abord, au visa de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution
- Selon ce texte, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien.
- Il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, la propriété du bien vendu est transférée à la société adjudicataire à la date du prononcé du jugement d’adjudication.
Enseignements pratiques :
- Dès le jugement d’adjudication, l’adjudicataire devient plein droit propriétaire du bien immobilier saisi ;
- Exceptionnellement les dispositions du cahier des conditions de vente peuvent prévoir une autre date ;
- A cette date, l’adjudicataire peut demander le remboursement des loyers perçus par le débiteur saisi qu’à compter de la date d’adjudication. En d’autres mots avant le jugement d’adjudication, il n’est pas possible de demander les loyers antérieurement perçus. En revanche, dès la date d’adjudication, il est possible demander les loyers perçus par le débiteur saisii.
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